Steuergutschrift Wohnungen und Wohnungsfragen

Das bundesstaatliche Programm für Steuererleichterungen für Niedriglohnwohnungen ist seit 1987 erfolgreich, um einkommensschwachen Mietern angemessene Wohnungen zu erschwinglichen Mieten zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie nach einer Wohnung in einer Steuergutschrift suchen, gibt es bestimmte Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie sich bewerben.

Hier sind Antworten auf häufig gestellte Fragen über das Bundessteuerprogramm für Niedriglohnwohnungen.

F: Was ist das Steuergutschriftprogramm?

A: Das Steuergutschrift-Programm, auch bekannt als "föderales Niedrigeinkommens-Steuergutschrift-Programm" oder einfach LIHTC, ist ein populäres erschwingliches Unterkunftsprogramm, das es seit 1987 gibt. Im Gegensatz zu den meisten Wohnprogrammen, die von HUD verwaltet werden, ist die Steuer Das Kreditprogramm wird vom IRS in Zusammenarbeit mit staatlichen Wohnungsfinanzierungsagenturen im ganzen Land verwaltet. Vermieter, die an dem Programm teilnehmen, erhalten für ihre Steuergutschriften Steuergutschriften für 10 Jahre, wenn sie zumindest einen Teil ihrer Wohnungen an einkommensschwache Mieter zu einer beschränkten Miete vermieten.

F: Kann ich eine Steuergutschrift beantragen?

A: Nein. Das Steuergutschriftprogramm erhält seinen Namen, weil die Eigentümer teilnehmender Immobilien wertvolle Steuergutschriften erhalten, um ihre Gebäude bezahlbar zu halten. Als Mieter in einer Steuergutschrift erhalten Sie eine eingeschränkte Miete, sofern Sie einkommensberechtigt sind.



F: Werden als Teil des Haushaltseinkommens Renten gezählt?

A: Wenn Sie eine Rente oder eine andere Rente haben, gibt es eine gute Chance, dass es in irgendeiner Weise als Teil Ihres Haushaltseinkommens gezählt werden muss. Wie ein Vermieter bestimmen sollte, wie eine Rente zu behandeln ist, die Sie haben (oder die Sie einrichten können, nachdem Sie einen Mietvertrag für eine einkommensschwache Wohnung auf einer Steuergutschrift unterzeichnet haben), hängt davon ab, ob Sie das Recht haben, den Restbetrag der Annuität und wenn Sie bereits Zahlungen erhalten.

Wenn Sie bereits Zahlungen erhalten haben, muss der Vermieter Ihren Makler fragen, ob Sie das Recht haben, den Restbetrag der Rente abzuziehen. Wenn Sie dieses Recht haben, dann muss der Vermieter Ihre Annuität als Vermögenswert behandeln.

Sobald Sie Rentenzahlungen erhalten haben, können Sie diese in der Regel nicht in einen Kapitalbetrag umwandeln. Wenn dies Ihre Situation ist, werden Ihre regelmäßigen Zahlungen von Ihrem Vermieter als Einkommen behandelt.

Erwarten Sie, dass Ihr Vermieter prüfen muss, ob Sie das Recht haben, das Guthaben zu entziehen (selbst wenn die Strafen bewertet werden), auf welcher Grundlage die Annuität im kommenden Jahr voraussichtlich steigen wird, ob Rückkauf- oder Vorfälligkeitsentschädigung und den Steuersatz und die Steuerstrafe, die zutreffen würden, wenn Sie den gesamten Restbetrag Ihrer Rente abziehen würden.


F: Werden Trusts als Teil des Haushaltseinkommens gezählt?

A: Trusts werden oft als Teil des Haushaltseinkommens gezählt. Wie ein Vermieter bestimmen sollte, wie er ein Treuhandverhältnis behandelt, das Sie haben (oder das Sie nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags für eine einkommensschwache Wohnung auf einem Steuerguthaben einrichten können), hängt davon ab, ob Sie Zugang zum Auftraggeber auf dem Konto haben oder das Einkommen vom Konto.

F: Werden Vermögenswerte als Einkommen gezählt?

A: Nein. Vermögenswerte selbst werden nicht als Einkommen gezählt, aber jedes Einkommen, das ein Vermögenswert erzeugt, wird normalerweise bei der Bestimmung der Einkommensberechtigung eines Haushalts gezählt ... Lesen Sie mehr

Q: Verifizieren die Vermieter Einkommen?

A: Ja. Wenn Sie in Betracht ziehen, sich für eine einkommensschwache Wohnung in einer Steuergutschrift zu bewerben, erwarten Sie, dass der Vermieter oder der Immobilienverwalter eine Überprüfung der Einkommen und Vermögenswerte benötigt. Das Steuergutschrift-Programm erfordert insbesondere eine Überprüfung, in Anbetracht wie viel auf dem Spiel steht ... Lesen Sie mehr

F: Wie genau wird meine Miete berechnet?

A: Die Miete berechnet sich nach der Anzahl der Schlafzimmer in der Wohnung und nicht nach der tatsächlichen Anzahl der dort lebenden Personen. Ihr Vermieter muss Ihre Miete berechnen, unter der Annahme, dass 1,5 Bewohner in jedem Schlafzimmer wohnen (oder ein Insasse, im Falle eines Studios).

So würde die Miete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung zum Beispiel auf drei Insassen (1,5 x 2 Schlafzimmer) in der Wohnung basieren.

Die Steuergutschrift Miete enthält auch eine Versorgungsvergütung.

Die maximale Miete, die Sie für eine einkommensschwache Einheit in einer Steuergutschrift verlangen können, beträgt 30% eines Prozentsatzes (in der Regel 50% oder 60%) des mittleren Bruttoeinkommens der Region (AMGI).


F: Beeinflusst die Anzahl der Personen in meinem Haushalt die Berechtigung?

A: Ja. Die Anzahl der Personen in Ihrem Haushalt hat Einfluss darauf, ob Sie sich für eine einkommensschwache Einheit auf einer Steuergutschrift qualifizieren können. Ihr Haushalt muss weniger als einen bestimmten Prozentsatz des mittleren Bruttoeinkommens des Gebiets (AMGI) verdienen, das auf der Haushaltsgröße basiert. Auf der anderen Seite basiert die Steuermiete nicht auf der tatsächlichen Anzahl der Personen in Ihrer Wohnung.

F: Muss ich einen speziellen Mietvertrag unterschreiben?

A: Nein. Das Steuergutschriftprogramm verlangt von den Vermietern nicht, dass sie einen besonderen Mietvertrag unterzeichnen. Sie können jedoch einen Mietnachtrag mit einer oder zwei Klauseln finden, die für das Steuergutschriftprogramm spezifisch sind. Zum Beispiel können Sie wahrscheinlich eine Klausel erwarten, die Sie mit Ihrem Vermieter bei der Rezertifizierung und Überprüfung Ihres Einkommens jedes Jahr erwarten, und es kann Sprache sagen, dass, wenn Ihr Vermieter erfährt, dass Sie wissentlich falsche oder unvollständige Einkommensinformationen bei der Bestimmung der Eignung gegeben, dies könnte Grund für die Kündigung Ihres Mietvertrages sein.

F: Kann ich von Monat zu Monat mieten?

A: Wenn Sie zum ersten Mal den Mietvertrag für eine Wohnung auf einer Steuergutschrift unterzeichnen, muss diese für mindestens sechs Monate gelten (obwohl es einige Ausnahmen gibt). Danach können Sie und Ihr Vermieter vereinbaren, Ihren Mietvertrag von Monat zu Monat zu verlängern.

F: Wird es im Gebäude marktübliche Mieter geben?

A: Es kann sein. Viele Steuergutschriften umfassen einige einkommensschwache Wohnungen und einige Wohnungen mit Marktzugang.

F: Werde ich mich bei einkommensschwachen Mietern als einkommensschwach auszeichnen?

A: Das solltest du nicht. Vermieter sind verpflichtet, keine Wohnungen mit Marktzinsen und niedrigem Einkommen zu trennen, und niemand auf Ihrer Steuergutschrift sollte wissen, wie viel Miete Sie zahlen, wenn Sie es ihnen nicht sagen.

F: Wird mein Einkommen basierend auf dem, was ich im letzten Jahr gemacht habe, bestimmt?

A: Nein. Es wird dadurch bestimmt, dass du dein Einkommen für das nächste Jahr "annualisierst". Wenn Sie zum Beispiel 3.000 $ pro Monat bei einem Job verdienen, wird dieses Einkommen als 36.000 $ (12 Monate x 3.000 $) gezählt, selbst wenn sich herausstellt, dass Sie einen Monat nach dem Umzug in Ihr Apartment eine Gehaltserhöhung bekommen oder sogar verlieren.

F: Wie zählen Vermieter irreguläres Arbeitseinkommen?

A: Das Arbeitseinkommen muss als Teil des Haushaltseinkommens erfasst werden, unabhängig davon, ob das Einkommen konstant oder unregelmäßig ist.

Normalerweise müssen Vermieter, die am Steuerguthabenprogramm teilnehmen, die aktuellen Umstände eines Mieters nutzen, um das Einkommen zu "annualisieren", was einen Betrag beinhaltet, den der Mieter in den nächsten 12 Monaten verdienen wird, selbst wenn sich herausstellt, dass diese Zahl viel höher ist oder niedriger.

F: Wird eine Scheidung oder gemeinsame Vermögenswerte mich disqualifizieren?

A: Nein. Ein potenzieller Mieter wird nicht disqualifiziert, nur weil er eine Scheidungsvereinbarung oder ein gemeinsames Vermögen hat.

Es ist zwar möglich, dass Ihre Einkommenssituation nach einer Scheidung Sie nicht förderfähig macht, aber eine Scheidungsvereinbarung oder ein gemeinsames Vermögen sind keine stichhaltigen Gründe, die Bewerbung eines Steuergutschriftantragstellers abzulehnen oder den Antragsteller automatisch als nicht einkommensfähig zu betrachten.

F: Basiert die Miete auf meinem Einkommen?

A: Nein. Im Gegensatz zu anderen Wohnprogrammen basiert die Steuermiete auf dem Durchschnittseinkommen in Ihrer Region oder in einem anderen lokalen Gebiet. Dieser Durchschnittswert wird als "AMGI" (Area Median Grow Income) bezeichnet, das jedes Jahr aktualisiert wird. Ihr tatsächliches Einkommen spielt eine Rolle, wenn es darum geht, festzustellen, ob Sie sich für eine einkommensschwache Wohnung in einer Steuergutschrift qualifizieren. Aber die tatsächliche Miete, die Sie zahlen, basiert nicht auf Ihrem Einkommen.

F: Bin ich nicht für andere geeignet, wenn ich zu viel Einkommen für eine Steuergutschrift erziele?

A: Nicht unbedingt. Obwohl jede Steuergutschrift die gleichen Regeln befolgen muss, um die Anspruchsberechtigung zu bestimmen, können Sie für eine Steuergutschrift zu viel verdienen, aber trotzdem für andere als förderfähig gelten. Dies kann passieren, wenn Sie beispielsweise 55% der Einkommensgrenze verdienen. Eine Immobilie, die an Mieter verpachtet werden muss, die nicht mehr als 50% der Einkommensgrenzen verdienen, würde Sie ablehnen, aber Immobilien, die 60% verwenden, würden Sie als förderfähig erachten. Auch die Einkommensgrenzen variieren je nach County. Wenn Sie also für eine Immobilie etwas zu viel Einkommen verdienen, haben Sie möglicherweise Erfolg bei einer anderen Immobilie, die andere Grenzen verwendet.

F: Kann ich vertrieben werden, wenn mein Einkommen nach meinem Einzug deutlich steigt?

A: Sie sollten sich keine Sorgen darüber machen müssen, dass Sie für das Übergehen von Einkommen vertrieben werden. Wenn Ihr Einkommen auf bis zu 140% des mittleren Bruttoeinkommens der Region (AMGI) steigt, gibt es kein Problem. Wenn Ihr Einkommen über dieses Niveau steigt, kann es erforderlich sein, dass der Vermieter Schritte unternimmt, um sicherzustellen, dass das Gebäude für all seine Steuergutschriften qualifiziert bleibt.

Im schlimmsten Fall kann Ihr Vermieter (mit ordnungsgemäßer Kündigung) Ihre Wohnung auf den Marktpreis umstellen und Sie würden den Vorteil Ihrer eingeschränkten Miete verlieren. Wenn Ihr Einkommen jedoch so hoch ist, sind Sie wirklich kein Niedrigeinkommen und Sie sollten in der Lage sein, sich die marktübliche Miete zu leisten. Vermieter von Steuergutschriften können Mieter nur aus "guten Gründen" im Sinne des Landes- oder Landesrechts verweisen. Dies bedeutet auch, dass Ihr Vermieter sich nicht entscheiden kann, Ihren Mietvertrag ohne wichtigen Grund zu verlängern.

F: Muss ich jedes Mal, wenn sich mein Einkommen ändert, eine Rezertifizierung erhalten?

A: Zum Glück, nein. Das Steuergutschrift-Programm hat keine "Zwischen-Rezertifizierungen", dh wenn Sie einen Arbeitsplatz wechseln, eine Gehaltserhöhung erhalten oder ein Vermögenswert kaufen oder verkaufen, müssen Sie Ihr Einkommen nicht erneut berechnen und verifizieren lassen. Sie sollten erwarten, sich mit dem Management zu treffen, um Ihr Einkommen nur einmal im Jahr zu rezertifizieren, normalerweise um den Jahrestag Ihrer Vertragsunterzeichnung.

F: Kann ich als Student in einer Steuergutschrift wohnen?

A: Die allgemeine Regel lautet: Wenn in Ihrem Haushalt jeder Vollzeitstudent ist, können Sie nicht bei einer Steuergutschrift mieten. Wenn Sie Vollzeitstudent sind und einen Mitbewohner haben, der in Teilzeit zur Schule geht, dann geht es Ihnen gut. Wenn jeder in Ihrem Haushalt Vollzeit zur Schule geht, fragen Sie das Management, ob Sie in eine Ausnahme fallen.

F: Müssen Steuergutschriften den Diskriminierungsgesetzen entsprechen?

A: Ja. Steuergutschriften unterliegen den gleichen fairen Wohngesetzen wie herkömmliche Immobilien. Dank einer Vereinbarung zwischen dem HUD, dem Finanzministerium und dem Justizministerium (DOJ) kann der IRS leicht von einem fairen Wohnungsmangel eines Vermieters erfahren und ihn als Grundlage für die Nichteinhaltung von Steuergutschriften verwenden. Dies bedeutet, Vermieter bei Steuergutschriften haben noch mehr Grund, Sie nicht zu diskriminieren.

F: Wie können Mieter und Interessenten mehr Informationen über Programmanforderungen erhalten?

A: Mieter und Interessenten haben oft Fragen zu Einkommen und Regeln für Steuergutschriften. Zusätzlich zu den Antworten auf häufig gestellte Fragen, die hier beantwortet werden, können Sie länderspezifische Fragen von der staatlichen Wohnungsfinanzierungsagentur beantworten, die das Steuergutschriftprogramm verwaltet, in dem Sie wohnen. Sehen Sie sich die Liste der staatlichen Finanzagenturen an .